房地产板块大涨 万科A再度涨停

摘要: 31日周三,房地产板块活跃走强,个股方面,万科A、廊坊发展、嘉凯城涨停,此外,天房发展、金融街、粤宏

12-12 23:36 首页 创汇金控

    31日周三,房地产板块活跃走强,个股方面,万科A、廊坊发展、嘉凯城涨停,此外,天房发展、金融街、粤宏远A等涨幅居前。

  消息面上,8月30日,香港证券交易所信息显示,中渝置地主席张松桥旗下的Nexus capital management limited于8月24日继续买入万科H,目前其持有万科H已至151775844股,占万科H总股本的11.54%。其持仓成本为19.947港元/股,总耗资30.27亿港元。此外,新世界集团郑家纯家族的“御用经纪”鼎珮证券持有万科H占比1.29%。

  鉴于万科H股占整个万科流通股的11.91%,意味着目前张松桥和郑裕彤总共持有的万科A为1.53%。截至8月15日,中国恒大集团持有万科A高达2.36亿股,占万科总股本的比例约6.82%。

    相关概念股:

    万科A:销售业绩领跑行业,股权争夺战硝烟再起

    万科发布2016年半年报:上半年公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.8%;实现归属上市公司股东净利润53.51亿元,同比增长10.42%,对应EPS0.48元;加权平均ROE5.2%,较去年同期减少0.21个百分点。

  投资要点:股权争夺持续发酵,上半年销售再获突破。恒大的介入令本已扑朔迷离的万科股权之争愈演愈烈,截至8月15日恒大持有万科A股股份6.82%,已跃升至万科第三大股东,持股均价为19.36元/股,恒大近期的连续举牌也催化了板块的趋势性上涨。从销售表现来看,公司上半年实现销售金额1900.8亿元,续创历史新高,同比上升69.9%,增速高于统计局口径的全国商品住宅销售增速44.4%。结算方面,上半年公司实现结算面积654.6万平方米,结算收入724.8亿元,同比分别增长43.6%和49.7%,从已售未结算货值角度来观察,截至上半年公司拥有已售资源未竣工结算合同金额合计约2977.1亿元,这也将进一步保障公司在目前股权争夺尚不明朗的情况下保持业绩的稳健增长。
 
  结算周期导致毛利率下降,财务杠杆保持较低水平。公司上半年营收及净利润增速分别为48.8%和10.4%,公司利润增速大幅低于营收主要源于2014年房地产市场调整期销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期,上半年房地产销售毛利率为26.3%,较2015年同期减少4.2个百分点。公司上半年分别发行30亿元中期票据及36.5亿港元中期票据,利率分别为3.2%和2.5%,但股权问题造成公司现有信用评级以及展望面临调整压力。截至半年报公司持有货币资金718.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元,净负债率为14.18%,财务杠杆继续保持在行业内较低水平。

  拿地趋于审慎,物流地产业务拓展顺利。公司上半年获取新项目70个,拿地权益地价总额约465.8亿元,占比同期销售额24.5%,低于去年全年的30.6%,鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨以及地价的大幅攀升,公司近年来约7成项目通过合作方式获取。截至上半年公司权益土地储备合计3582万平方米,可满足未来两年以上的开发。物流地产业务方面,上半年新获取项目9个,公司坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略,上半年完成了大型资产包的收购与整合,目前已拥有300多万方的物流资源,未来公司有意将其规划打造成为物流资源整合平台。

  盈利预测和投资评级:预计公司2016-2018年EPS分别为1.91、2.2、2.38元,对应PE分别为13、11.2、10.4倍,公司作为行业引领者于上半年继续保持稳健的业绩增长,但鉴于公司股权之争愈演愈烈,此前重组方案尚未达成多方共识,将对公司经营以及信用评级等方面造成负面影响。

    廊坊发展:第一大股东再次易主

    公司为廊坊唯一一家国有控股上市公司。控股股东廊坊控股本次增持是基亍公司在廊坊控股戓略规划中扮演重要角色,能够满足廊坊控股以城市开发为主体,以产业运营和资本创新为两翼的“一体两翼”发展戓略。7月13日,廊坊控股计划自公司复牌之日起6个月内,择机增持公司股份,金额在5000万元-5亿元之间。

    7月21日至2016年8月9日,廊坊控股通过上海证交所集中竞价买入廊坊发展744.37万股,占总股本1.96%,成交均价23.62元/股,总金额17582.75万元,距增持计划金额的上限仍有32417.25万元,以目前股价24.46元/股计算,廊坊控股仍可增持约1325.32万股,占总股本3.49%,总计持股比例约达18.89%。

  恒大来势汹汹,数月内多次丼牌。恒大地产集团4月11/12日购得廊坊发展1902.8万股占比5.005%,增持均价15.30元/股,首次丼牌幵成为第二大股东;公司复牌后7月27-29日再次增持1898.9万股,占比4.995%,增持均价14.06元/股,总持股10%。8月4日,再度增持1900.8万股,占比5%,增持均价20.98元/股,总计持股15%。恒大计划未来12个月内择机通过在二级市场增持公司股份,金额丌少亍人民币5000万元,以目前股价24.46元/股计算,恒大增持约204.42万股,占总股本0.54%,总计持股比例约15.54%。

  公司作为廊坊国资旗下唯一上市平台,廊坊国资幵丌愿轻易放弃对控制权;而公司目前市值约93亿元,恒大继续争夺控制权意愿强烈,未来则关注公司基本面可能因此发生的变化。作为被争夺的壳公司,目前壳价值较盈利预测更具参考价值。建议持续关注股权之争可能带来的价格波劢机会。审慎预计16-18年EPS为0.02、0.02、0.02元。

  嘉凯城:恒大地产强势入主,继续深化“城镇生活服务平台商”战略

    公司2015年盈利能力下降明显,巨亏24.43亿。2015年公司营业收入40.56亿元,同比大幅下降52%。2015年公司归属于母公司的净利润下降-6252%至-24.43亿元。其中房地产业务下降57%至23亿。15年毛利率骤降至-0.45%。2016年一季度公司营业毛利率上升至10.12%,地产业务触底回升。

  15年末公司三费占比受财务费用持续上升影响高达35%。2015年财务费用上升103%至6.52亿,这主要是由于2014年多数可资本化项目于2015年陆续完工,对应的融资费用无法进行资本化处理所致,截至2016年第一季度该情况仍未好转。

  资产负债率持续上升,公司财务风险明显提高。2015年末公司资产负债率高达90.51%,扣除预收款项的真实资产负债率为89.42%。公司资产负债率持续增高,截至2016Q1,公司资产负债率上升至91.53%,真实资产负债率为90.52%。

  年末在建工程较多,房地产营业收入明显小于合同销售额。2015年公司年报披露的合同销售额为35.05亿,当年归属于房地产业务的营业收入为22.99亿,认为该部分差额公司或将在2016年随着项目交付逐步确认。

  把握城镇化机遇,深化“城市客厅”战略。目前,公司已取得20个“城市客厅项目”并迅速建立了城市客厅的投资标准,打造了店口城市客厅样板项目,完工6个项目,项目开业率达到近80%,取得了良好的经济效益。未来着力于打造“嘉凯城·城市客厅”品牌。

  成立凯思达基金,走“金融+地产”的道路。截止2015年年末,凯思达资本基金管理规模余额59.89亿元,完成营业收入2,329万元。未来,公司强调金融业务要围绕地产基金为主业服务。

  2016年6月15日恒大地产以36.09亿元受让公司52.8%的股权,成为公司控股股东。恒大地产(3333.HK),在地产行业品牌优势明显,实力雄厚。未来公司有望受益于恒大集团战略规划和资源支持做大做强房地产业务,实现困境突围。

  首次覆盖,给予中性评级,目标价6.90元。综合考虑公司未来发展战略和恒大入主后带来的正向效益,预计16-18年公司实现营业收入62.3亿元、91.1亿元、115.8亿元,同比增长53.6%、46.2%、27.1%,实现归属于母公司的净利润1.28亿元、8.38亿元、11.52亿元,对应EPS:0.07元、0.46元、0.64元。对应当前股价的PE值分别为88、13、10倍。结合可比公司2017年PE:15x,给予公司2017年15X的PE,对应股价6.90元。



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